Optoppen van bestaande gebouwen is een oplossingen om snel nieuwe woningen te realiseren. Maar met dat optoppen wil het nog niet zo vlotten. Er zijn enkele uitdagingen die bij iedere optopping overwonnen moeten worden.

Enige tijd geleden schreef minister Hugo de Jonge op LinkedIn: “We hebben veel betaalbare, duurzame woningen nodig. Optoppen is dan een uitkomst, zeker in naoorlogse wijken. Op bestaande flats wordt een extra laag woningen gebouwd en de hele flat wordt meteen verduurzaamd.”

Optoppen gebeurt nu op kleine schaal, maar de potentie om veel woningen op daken te bouwen is groot. Volgens een onderzoek van de Stec Groep is het haalbaar om 100.000 woningen via optoppen toe te voegen.

Uitdagingen
Ondanks de ambitie van de minister heeft het optoppen nog geen grote vlucht genomen. Diverse uitdagingen belemmeren de beoogde schaalvergroting. In een artikel op Architectenweb worden zeven uitdagingen bij het optoppen benoemd:

1. Bestemmingsplan en inspraak
Voor het toevoegen van woningen boven kantoren is een functiewijziging in het bestemmingsplan nodig. Ook is bouwhoogte vaak hoger dan toegestaan. Gemeenten kunnen gebruikmaken van de kruimelregeling die het mogelijk maakt om met een reguliere vergunningprocedure af te wijken van het bestemmingsplan. Verlies aan bezonning en privacy kan voor omwonenden aanleiding zijn om bij de Raad van State in beroep te gaan tegen de bestemmingsplanwijziging.

2. Parkeren
Het parkeren kan een probleem zijn bij optoppen. Het bestaande maaiveld moet voldoende capaciteit hebben om de extra parkeerdruk van de nieuwe woningen op te vangen. Vanwege de menging van functies in bij optoppen van een kantoorgebouw kan gebruik gemaakt worden van een aanwezigheidspercentageberekening met dubbelgebruik van de parkeerplaatsen: overdag voor de kantoren en ‘s avonds voor de woningen. Bij optoppen van woongebouwen kan van deze regeling geen gebruik worden gemaakt.

3. Draagconstructie
De draagconstructie en fundering van het bestaande gebouw moeten sterk genoeg zijn om de optopping te kunnen dragen. Om het gewicht te beperken is houtskelet een kansrijke bouwmethode. Met een lichtgewicht houtskeletbouw constructie kunnen vaak één of meerdere bouwlagen worden toegevoegd.

4. Ontsluiting
Liftinstallaties zijn kostbare onderdelen bij optoppen. Als een liftinstallatie van een bestaand complex net gerenoveerd is, dan is een optopping al snel niet meer haalbaar. Bij sommige panden gaat de lift tot aan de dakopbouw. Door toepassing van maisonnettes met entrees op, kan met behoud van de bestaande liftinstallatie in twee lagen worden opgetopt.

5. Installaties
De aanpassing van installaties, rioleringen, ventilatiekanalen en leidingen is vaak een opgave. Met name bij het optoppen van kantoorgebouwen is dit aan de hand. Door de optopping een stukje te laten “zweven” boven de bestaande bouw, kunnen leidingen en schachten onder de optopping worden geleid.

6. Gebruikers
Het verbouwen van een complex dat bewoond of in gebruik is, vereist zorgvuldige afstemming om overlast te voorkomen. De bestaande woningen kunnen veelal in gebruik blijven, maar de bouwactiviteiten geven veel geluidshinder en andersoortige overlast. Door toepassing van houtbouw en prefabricage wordt de hinder beperkt.

7. Kosten
Optoppen heeft vaak hogere bouwkosten dan gebruikelijk bij nieuwbouwwoningen. Dit wordt gecompenseerd door het wegvallen van de grondkosten.

Vooral veel kansen

Marja Appelman, directeur Woningbouw bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken, gelooft dat optoppen een groter onderdeel kan zijn van de jaarlijkse woningbouwproductie. “Optoppen kun je goed combineren met andere werkzaamheden, zoals verduurzaming en renovatie, waardoor ook de kwaliteit en uitstraling van het bestaande gebouw en de directe omgeving verbetert. En daar profiteren ook de huidige bewoners weer van.”

“Daarnaast zorgen de extra woningen voor meer mogelijkheden voor bijvoorbeeld doorstroming binnen hetzelfde complex of de buurt. Ook brengt optoppen kansen om te komen tot een meer divers woningaanbod en vergroot het de levensvatbaarheid van voorzieningen zoals scholen, zorg en winkels.”

De Stec Groep heeft voor het Ministerie van Binnenlandse Zaken een rapport geschreven over de potenties van woningsplitsing en optoppen. Hieruit blijkt dat tussen de 80.000 en 160.000 nieuwe woningen kunnen worden gerealiseerd.