In 2024 verzorgt de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen elk kwartaal een Masterclass over toekomstig bouwen en wonen. ‘Samen aan de slag met de opbrengsten’ is het motto van de eerste Masterclass. In de woningbouwopgave spelen grondbeleid en de waarde van grond een grote rol. Overheden en met name gemeenten hebben in de afgelopen decennia veel van hun grondposities verkocht aan commerciële partijen. De grondposities die ze nog in bezit hebben, zijn vaak niet gunstig en dat betekent dat gemeenten minder grip hebben op welke woningen er waar worden gebouwd. Wat kun je als gemeente hieraan doen? Is het toch nog mogelijk om aan grondposities te komen?

De inhoudelijke aftrap van deze Masterclass is voor Noël Vergunst, wethouder ruimtelijke ordening & grondbeleid van de gemeente Nijmegen. In zijn ogen hebben we op dit moment niet zozeer te maken met een woningbouwcrisis, maar met een financieel-economische en klimaatcrisis. “Het gaat er niet om dat wij onze woningbouwambities moeten aanpassen, maar dat de financiële stromen worden aangepast aan onze ambities”. Op de lange termijn is dit volgens de wethouder echt nodig om duurzaam te kunnen bouwen én te voldoen aan de kwantitatieve woningbouwopgave. Hij voegt eraan toe dat dit een lange adem vergt. “Bouwers, ontwikkelaars, financiers, gemeenten: iedereen wil wel, maar de grootste uitdaging is de partijen bij elkaar te brengen.”

Onteigeningstaxateur Frederik De Bruijne schetst de noodzaak van een actiever grondbeleid. Veel gemeenten beschikken zelf niet meer over de benodigde strategische gronden voor woningbouwontwikkeling omdat deze onder meer tijdens de kredietcrisis zijn verkocht. Gemeenten zijn daarmee afhankelijk geworden van andere partijen voor de grondverwerving. Hij roept op om weer regie te krijgen op de grondmarkt door middel van een zogenaamd hybride grondbeleid waarin gemeente en ontwikkelaars nauw samenwerken. Dit om projecten betaalbaar te houden en de slagingskans van projecten te vergroten. Vooraf moet de gemeente, zowel ambtelijk als politie, duidelijk hebben wat de grondstrategie gaat worden: wat doen we wanneer en op welke wijze? Ook het in te zetten instrumentarium hoort daarbij.

Prof. dr. Erwin van der Krabben doet onderzoek naar duurzaam actief grondbeleid. Het vastgoedontwikkelingsproces kent volgens hem drie momenten waarop het geld weglekt. Om te beginnen gaat de waardesprong tussen de huidige en toekomstige grondwaarde naar de eerste grondeigenaar. Hierdoor lekt tevens een deel van de subsidies om woningbouwprojecten van de grond te krijgen weg. De gemeente betaalt immers te veel voor de grond waardoor deze subsidies deels hun doel missen. Tot slot gaat de toekomstige waardestijging naar de nieuwe vastgoedeigenaar. Als het aan Van der Krabben ligt, komt er een aanpak waarbij de waarde van dit weglekken wordt bepaald en terugvloeit naar de grondexploitaties. Dit is ingewikkelde materie en het wordt nog ingewikkelder als we de ambities rondom duurzame gebiedsontwikkeling in ogenschouw nemen. De kosten van duurzame gebiedsontwikkeling zijn immers hoger dan de traditionele wijze. Wel geldt hierbij: de kosten gaan voor de baat uit. Duurzame woningen en wijken leveren op termijn meer op en zijn waardevaster. Het zou helpen als de maatschappelijke baten, zoals CO2, worden meegenomen in de business case. Een positieve ontwikkeling is dat het Europees Parlement voor invoering van het emissiehandelssysteem ETS heeft gestemd. Als ook alle lidstaten instemmen, kan dit systeem in 2027 van kracht worden. De maatschappelijke financiële baten kunnen vanaf dan worden gebruikt voor gebiedsontwikkeling.

Conceptontwikkelaar Paul van Doorn laat zien dat als we blijven bouwen zoals we nu doen, we in 2026 het CO2-budget voor 1,5 graad Celsius overschrijden. In de Woondeal 2.0 van de regio Arnhem-Nijmegen staat daarom een duidelijke ambitie: in 2030 willen we dat de bouwsector 55 tot 60 procent minder CO2-uitstoot realiseert, het gebruik van primaire grondstoffen met 50 procent is afgenomen en ook de uitstoot van stikstof is gehalveerd. Wat daarbij zou helpen, is een prijskaartje aan maatschappelijke baten als CO2-uitstoot, grondstoffen en gezondheid. Om te checken in hoeverre een project bijdraagt aan de klimaat- en natuurdoelstellingen, heeft de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen de circulaire impactladder ontwikkeld. Ook geeft de ladder weer hoe het staat met de herkomst van de materialen: primair, secundair, hernieuwbaar en hergebruik.

Van Doorn heeft de maatschappelijke waarde van een woningbouwproject in Eindhoven geprobeerd te berekenen. Daarbij zette hij de prijs van de emissierechten (80 euro per ton CO2-uitstoot) af tegen de prijs die de provincie Utrecht hanteert (875 euro per ton CO2-uitstoot). Zo komt hij in het Utrechtse rekenmodel uit op maar liefst 23.906 euro maatschappelijke waarde per woning. De economische waarde van de CO2-reductie (met 80 euro per ton uitstoot) bedraagt 2.185 euro per woning. De deelnemers aan de workshop zijn het met Van Doorn eens dat deze maatschappelijke waarde een grotere rol moet spelen.

Het zou helpen als in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen een eenduidige standaard wordt gehanteerd. “Dan lukt het ons om heel snel die duizenden nieuwe woningen te bouwen”, verzekert een deelnemer. Het hele vraagstuk kan nog uitdagender worden als niet alleen naar de CO2-uitstoot wordt gekeken, maar óók naar andere maatschappelijke waardes, zoals gezondheid. “Een dergelijk rekenmodel hebben we helaas nog niet”, is het antwoord vanuit de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen.

Van Doorn tot besluit: “Uiteindelijk is het de kunst om met minder woningen hetzelfde rendement te krijgen. Het gaat om optimale ruimtelijke ontwikkeling, met minder een betere uitkomst. En dat we maatschappelijke baten gaan beprijzen in een project.”